Modelo decisional:

En este estudio, se ha modelizado la operación y analizado qué pasaría en el caso de desarrollarla hoy siguiendo el esquema diseñado en 2005. Con el fin de mejorar la resiliencia de la operación a nivel económico y financiero se han distribuido en el tiempo las actuaciones previstas, reduciendo así la inversión anual máxima necesaria, y regulando el número de activos entregados al año a fin de evitar la saturación del mercado.

Para ello, la herramienta divide en fases la pieza central de la operación y propone alternativas óptimas de planificación de las actuaciones previstas, evaluando cuáles se comportan mejor ante las incertidumbres que se han modelizado:

• Variabilidad en la disponibilidad de las distintas parcelas sobre las que se desarrolla la actuación, motivada por los tiempos de gestión de acuerdos con los propietarios de los terrenos.
• Variabilidad en los costes y plazos de construcción de las piezas que componen la operación.
• Variabilidad en los precios y plazos de venta de los activos.
• La posible concurrencia de eventos de gran impacto sobre el mercado (crisis económica, Black swan…).

Resultados:

En comparación con la solución inicial (pieza central en 1 sola fase, inicio temprano), la estrategia operativa seleccionada (pieza central en 5 fases, inicio con demoras selectivas) tiene una mejor capacidad de adaptación frente a la incertidumbre reduciendo el riesgo en los siguientes objetivos:

• Valor actual neto=60,27%
• Rendimiento desapalancado=25,62%
• Fondos propios necesarios=19,48%
• Plazo retorno inversión= 25,4%

Por otro lado, dada la existencia de intereses divergentes, esta mejora en los objetivos económicos y financieros supone un empeoramiento en los de plazos de entrega, añadiendo 0,55 años al riesgo de retraso en el conjunto de la operación.

Conclusión:

Mediante una correcta estrategia operativa es posible distribuir en el tiempo tanto la ejecución de inversiones como la entrega de activos al mercado, evitando así un uso ineficiente de recursos financieros o la saturación del mercado. Esto, junto con el análisis de las incertidumbres de precios y plazos de todas las decisiones posibles, permite mejorar la resiliencia económica y financiera de la operación, aunque a costa de un incremento relativamente bajo del riesgo en los objetivos de plazo de entrega.